Umowy na wyłączność: plusy i minusy
Umowa na wyłączność, a więc taka, w której jedyną osobą uprawnioną do zainicjowania transakcji jest
agent biura nieruchomości, ma swoje ograniczenia, ale ma i bardzo poważne zalety, o których warto sobie
przypomnieć, zanim podejmie się ostateczną decyzję co do zgody na taką formę współpracy z biurem.

Ograniczenia umów na wyłączność

Problemy z umową na wyłączność wynikają przede wszystkim z małej elastyczności obu stron, a więc
biura i klienta. Jeśli ten ostatni narzuci wysoką cenę sprzedaży nieruchomości bez możliwości negocjacji,
to skuteczność nawet najlepszego agenta będzie odgórnie ograniczona. Z drugiej strony, to, czy dojdzie
do transakcji, zależy tylko od aktywności agenta. Jeśli nie znajdzie on klienta – do transakcji może nie
dojść bardzo długo.

Taka umowa wymaga więc wzajemnego zaufania: agent musi zaufać klientowi, że
ten nie będzie chciał ominąć umowy na wyłączność, a klient agentowi, że ten naprawdę przyłoży się do
wykonania swojego zadania. Niestety tego zaufania często brakuje.
W przypadku umów na wyłączność jest tak, że nawet oficjalnie konkurujące ze sobą biura, czasem
podejmują cichą współpracę – wiedząc, kto dysponuje ofertami na wyłączność, kontaktują swoich
klientów z agentami tych biur. W niektórych przypadkach jednak to nie działa – zdarzają się przecież
agenci, którzy nie znoszą takie nieoficjalnej współpracy i wtedy sprzedający może być narażony na
dłuższe czekanie.

Najpoważniejszym ograniczeniem umowy na wyłączność z punktu widzenia klienta biura nieruchomości
jest jednak ograniczenie swobody działania. Traci się przy takiej formie współpracy możliwość
samodzielnego poszukiwania nabywców (umowy przewidują za to odpowiednie kary), można więc
odnieść wrażenie, że nie kontroluje się całej transakcji. To co prawda wrażenie mylne, ale jeśli przez jakiś
czas agenci nie znajdą żadnego potencjalnego nabywcy, to sytuacja ta robi się odrobinę męcząca.

Zalety umów na wyłączność
Podstawową zaletą umowy na wyłączność, jest – i to można powiedzieć brutalnie – pewność, że agent
będzie chciał się taką ofertą zająć. Kiedy to samo ogłoszenie trafia do wielu biur, żaden agent nie chce
zbyt dużo czasu i środków inwestować w jego promocję, ponieważ istnieje spora szansa, że nie on zarobi
na transakcji. Oczywiście – to kwestia uczciwości biura, ale w przypadku umowy na wyłączność sprawa
jest jasna. Nieruchomość sprzeda się na pewno przez dane biuro – im szybciej się to uda, tym szybciej
agent zarobi, ma więc absolutną pewność, że czas zainwestowany w promocję oferty, zostanie mu
wynagrodzony.

Niewątpliwie na plus trzeba też zaliczyć porządek. Tu już nie ma kłopotu z umawianiem oglądających
przez kilku lub nawet kilkunastu agentów. Całą sprawę prowadzi jedno biuro, agentowi można (choć
oczywiście nie trzeba, ale to pomaga) zostawić klucze i po prostu czekać na sygnał, że jest klient i można
przystąpić do finalizacji transakcji. Nie trzeba pamiętać, kto jeszcze obsługuje ogłoszenie, nie trzeba
martwić się, że potencjalni klienci zostaną wprowadzeni w błąd co do dostępności mieszkania – tym
wszystkim zajmie się jedna osoba.

Po trzecie wreszcie jest jeszcze kwestia bardziej subiektywna, czyli prestiż. Nabywcy często chętniej
pytają o oferty na wyłączność. Kojarzą je z wyjątkową obsługą, większym prestiżem, z ich strony też jest
to zresztą wygodne. Dając ogłoszenie tylko do jednego biura, można więc paradoksalnie przyspieszyć
sprzedaż nieruchomości i to bez obniżania jej ceny. W końcu będzie to oferta tylko w jednym miejscu –
możliwość urwania czegoś z ceny będzie mniej prawdopodobna, niż wtedy, kiedy o prawo pośrednictwa
walczy ze sobą parę biur.
Podpisywać, czy nie
Umowa na wyłączność nie jest idealna, ale ma tylko kilka wad, które zresztą najczęściej mają bardzo
subiektywny charakter, a całkiem sporo obiektywnych zalet. Z punktu widzenia większości sprzedających
umowa na wyłączność jest dobrym wyborem. Będzie tak szczególnie w przypadku nieruchomości
wyjątkowych, kiedy podkreślenie prestiżu będzie miało większe znaczenie. Zwykle nie warto z góry
odrzucać takiej propozycji ze strony biura, choć można oczywiście spróbować negocjacji co do

wysokości prowizji agenta, żeby taka transakcja opłaciła się jeszcze bardziej.