Od lat jednym z najlepszych sposobów na zabezpieczenie kapitału jest kupno nieruchomości. Nie tylko pozwala bezpiecznie ulokować wolne środki, ale też pomaga korzystnie pasywnie zarabiać. By jednak takie przedsięwzięcie rzeczywiście przyniosło wymierne zyski, trzeba rozsądnie wybrać lokal. Podpowiadamy, na co zwrócić uwagę przy inwestowaniu w mieszkanie pod wynajem.
Czy inwestowanie w zakup pod wynajem się opłaca? Zanim podejmie się decyzję o zakupie nieruchomości na wynajem, przede wszystkim najpierw powinno się przeanalizować swoją sytuację finansową. Najrozsądniej jest inwestować z wykorzystaniem własnych, wolnych środków. Wydatek ten nie powinien zbytnio obciążyć budżetu, bo zamiast go zasilić, znacznie go osłabi. Jeśli nie posiada się wystarczającego kapitału, można oczywiście wziąć kredyt hipoteczny. Wtedy jednak należy mieć idealną zdolność kredytową, tak by konieczność spłaty rat nie była zbyt dużym problemem. W przeciwnym razie cała inwestycja może przyczynić się nawet do powstawania długów. Trzeba również mieć na względzie to, że wynajem jest dość czasochłonnym zajęciem. Samo przygotowanie lokalu jest dużym wyzwaniem. Do tego dochodzi jeszcze szukanie lokatorów, a także kontakt z nimi, comiesięczne rozliczenia itp. Bardzo zajęte osoby muszą rozważyć ewentualną współpracę z pośrednikami.
Jak wybrać idealne mieszkanie pod wynajem? Jeśli posiada się idealne warunki i możliwości do zakupu mieszkania na wynajem, należy dobrze przemyśleć, do jakiej grupy docelowej chce się trafić. Inne oczekiwania mają np. studenci, młode rodziny, seniorzy czy single. Dostosowując lokal do potrzeb potencjalnych odbiorców szybciej znajdzie się najemców. Ogromne znaczenie mają lokalizacja, metraż, a także układ pokoi i wyposażenie. Współcześnie zdecydowanie najczęściej poszukiwanymi mieszkaniami na wynajem w Polsce są lokale o metrażu ok. 25-50 m2. Kawalerki powoli stają się mniej popularne, na rzecz nieruchomości dwu- i trzypokojowych. Nadal chętniej wybierane są mniejsze lokale – są bardziej ergonomiczne, tańsze w utrzymaniu, a także mniej kłopotliwe w sprzątaniu. Dzięki temu czynsz oraz opłaty za media są odczuwalnie niższe. Oczywiście niezwykle ważna jest też lokalizacja mieszkania. W ostatnich latach najemcy stopniowo zaczynają rezygnować z centrum na rzecz spokojnych osiedli na obrzeżach miast. Najważniejsze, by miały dobre opcje dojazdowe i/lub połączenia komunikacji miejskiej. Cenione są także ciekawie zaaranżowane tereny (np. ze ścieżkami rowerowymi) oraz bliskie sąsiedztwo terenów zielonych. Ogromne znaczenie ma również estetyka nieruchomości. Zdecydowanie najpopularniejsze jest nowe budownictwo. Trendy z ostatnich lat są wyraźnie związane z minimalizmem, surowymi, naturalnymi materiałami (drewno, kamień, szkło) oraz ciekawymi rozwiązaniami zwiększającymi ergonomię wnętrz. Preferowane są również wystroje w stylu industrialnym, loftowym – nowoczesne i stonowane.
Na jakich kwestiach warto jeszcze się skupić podczas zakupu lokalu na wynajem? Przy zakupie lokalu na wynajem koniecznie trzeba na bieżąco monitorować budżet, tak by wydatki nie przekroczyły wyznaczonej granicy. Inwestycja tego typu wiąże się nie tylko z nabyciem nieruchomości, ale często też jej wykończeniem i urządzeniem. Czasami lepszym rozwiązaniem jest wybór mieszkania „pod klucz”, a w pewnych sytuacjach samodzielne przygotowanie lokalu deweloperskiego okazuje się bardziej opłacalną opcją. Nieruchomość na wynajem powinna być gotowa do zamieszkania. Z tego względu należy do niej wstawić wszystkie niezbędne sprzęty AGD, a nawet RTV. Im lepiej wyposażony lokal, tym najemcy szybciej zwrócą na niego uwagę. Przy tym należy jednak wystrzegać się przesytu – urządzenia zajmują sporo miejsca, zużywają dużo energii, a także są podatne na awarie. Najlepiej zdecydować się na praktyczne, niezbędne minimum: lodówka, pralka, piekarnik, płyta grzewcza. Takie dodatki jak np. telewizor, mikrofalówka, zmywarka czy ekspres do kawy są pożądane, ale w przypadku osób, które są gotowe zapłacić nieco większy czynsz. Najważniejsze, by dostosować się do potrzeb przyszłych najemców i znaleźć osoby, które wzbudzają zaufanie.
Liczne zaniedbania oraz kryzys z 2008 roku sprawiły, że na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat mogliśmy być świadkami dynamicznych przemian na rynku mieszkaniowym. Rozwojowi branży deweloperskiej sprzyjała polepszająca się sytuacja gospodarcza, wynikająca m.in. z wyraźnej poprawy na rynku pracy. Omawiamy jakie trendy można było zauważyć i czy skutki pandemii koronawirusa mogą doprowadzić do zmian.
Lata 2011-2021 na polskim rynku nieruchomości
W ciągu ostatniej dekady można było zaobserwować ogromny wzrost dostępności mieszkań dla kupujących. Branża deweloperska rozwijała się dzięki korzystnej sytuacji na rynku pracy. Niskie bezrobocie oraz podniesienie płacy minimalnej doprowadziło do stopniowego bogacenia się społeczeństwa. Wielu młodych ludzi z mniejszych miejscowości i migrowało do miast w poszukiwaniu pracy, szukając w nich własnego miejsca do życia.
Popyt stale rósł, ponieważ napędzały go niskie stopy procentowe. Skłaniały do zaciągania kredytów hipotecznych i zniechęcały do przetrzymywania środków na lokatach. Dodatkowo w roku 2012 wprowadzono tzw. „ustawę deweloperską, która zwiększyła bezpieczeństwo transakcji na rynku pierwotnym. Konieczność zawierania umów deweloperskich (w formie aktu notarialnego) i posiadania rachunków powierniczych sprawiła, że osoby kupujące nieruchomości mogły czuć się pewniej. Wtedy też powoli udało się zniwelować odczuwalne już od kilku lat skutki kryzysu z 2008 roku. Od 2016 roku ceny zaczęły rosnąć, podobnie jak popyt.
W takich warunkach inwestycje w nieruchomości były bardziej opłacalne oraz bezpieczniejsze. Trend lokowania nadwyżek kapitału przyczynił się do rozwoju rynku mieszkaniowego, a w szczególności gałęzi inwestycyjnej. Z roku na rok coraz więcej osób decydowało się na zakup lokali z myślą o generowaniu dochodu pasywnego, pozyskiwanego z wynajmu.
W ciągu kilku ostatnich lat rosnące ceny mieszkań były jednak związane już nie tylko z popytem, ale też rosnącymi kosztami realizacji. Drożeją grunty, a także materiały i usługi budowlane. Dobra kondycja polskiej gospodarki dodatkowo wywarła presję, przez co przyczyniła się do wzrostów cen inwestycji.
Przy tym młodzi ludzie coraz bardziej ufają deweloperom, a rządowe programy, takie jak Rodzina Na Swoim i Mieszkanie Dla Młodych, ułatwiły zakup wymarzonego mieszkania. Deweloperzy dostosowywali ofertę do wymogów oraz limitów Programów, dzięki czemu były łatwiej dostępne. W ostatnich latach można jednak zaobserwować coraz większe migracje wewnętrzne (młodzi ludzie coraz szybciej chcą się usamodzielnić), a także napływ imigrantów np. z Ukrainy, dlatego zapotrzebowanie na mieszkania nadal się nie nasyciło.
Można uznać, że polski rynek nieruchomości w ciągu ostatnich 10 lat stał się bardziej „dojrzały” – oferuje lepsze produkty, a także zapewnia większe bezpieczeństwo transakcji. Do sytuacji dostosowali się także klienci, który stali się bardziej świadomi swoich możliwości oraz wymagań. Korzystają z różnych możliwości dodatkowego finansowania, ponieważ wraz z poprawą sytuacji gospodarczej w kraju polepszyły się ich warunki bytowe oraz wzrosła zdolność kredytowa.
Trendy na polskim rynku nieruchomości w ciągu ostatniej dekady
W trakcie rozwoju polskiego rynku nieruchomości można było zauważyć wyraźne trendy, z których wiele utrzymuje się do dzisiaj. Ważną tendencją jest np. zmiana podejścia do kwestii ekologii, związana w dużej mierze z unijnymi zaleceniami. Deweloperzy starają się budować coraz nowocześniejsze, bardziej ergonomiczne i energooszczędne osiedla. Jest to spowodowane nie tylko nowymi wymogami czy normami, ale też oczekiwaniami nabywców. Coraz więcej osób prowadzi bardziej świadomy tryb życia, starając się dbać o środowisko, a zarazem swój budżet – energooszczędne mieszkania są tańsze w utrzymaniu.
Nie trudno było zauważyć, że wymagania klientów bardzo się zmieniły. Coraz bardziej zwracają uwagę na wygląd nieruchomości i ich położenie. Istotne jest nie tylko samo mieszkanie, ale też cały blok, a nawet osiedle i okoliczna infrastruktura. Popularne stają się tereny podmiejskie, ponieważ gwarantują ciszę, spokój oraz kontakt z naturą.
Deweloperzy wprowadzają na rynek inwestycje w zróżnicowanych cenach – od niewielkich kawalerek do ekskluzywnych apartamentów premium. Współcześnie własne mieszkanie kupują nie tylko rodziny, ale też młodzi single. Powszechne jest przekładanie w czasie decyzji o ustatkowaniu się, ponieważ większość reprezentantów młodszych pokoleń skupia się na karierze i rozwijaniu pasji, a także nie czuje już takiej presji społecznej.
Kryzys mieszkaniowy 2008 vs. Covid-19
Pandemia koronawirusa ma niebagatelny wpływ na stan gospodarki, a także sytuację na rynku nieruchomości. Wiele osób zastanawia się, czy może wywołać kryzys podobny do tego z lat 2007-2009, zapoczątkowany przez zapaść na rynku pożyczek hipotecznych wysokiego ryzyka w Stanach Zjednoczonych. W Polsce jej skutki były odczuwalne nieco później, przez m.in. ograniczenie akcji kredytowych przez banki i znaczny spadek wartości złotego. Od listopada 2008 do czerwca 2013 Rada Polityki Pieniężnej obniżyła depozytową stopę procentową z 4,50% do 2,00%. Sytuacja ta odbiła się na również rynku nieruchomości.
Zdaniem specjalistów obecne średnie zarobki oraz zdolność kredytowa Polaków nie wskazują na to, by sytuacja mogła się powtórzyć. Według obliczeń Narodowego Banku Polskiego, Polacy są w stanie kupić przeciętnie 0,82 m2 mieszkania, przy czym w 2007 roku mogli tylko ok. 0,48 m2.
Można zaobserwować już nieznaczny spadek sprzedaży, a także chwilowo doszło do spadku cen. Pojawiły się przejściowe kłopoty z inwestycjami, wiele ludzi straciło pracę, przedsiębiorcy byli zmuszeni zamrozić lub zamykać swoje firmy itp. Ogólnie pozytywna sytuacja makroekonomiczna nie powinna jednak dopuścić do załamania rynku.
Podaż cały czas utrzymują rekordowo niskie stopy procentowe oraz wyjątkowo przystępne warunki kredytów. Nawet banki, które po pierwszej fali przekornie zaostrzyły swoją politykę, po czasie zaczynają zmieniły podejście do sytuacji. Do tego NBP ma pozytywne nastawienie, ponieważ przewiduje, że wywołane przez pandemię szkody dla gospodarki będą mniejsze niż zakładano. Wzrost cen nieruchomości prognozuje się nawet na 7-10%, przy czym miałby był realny, czyli przewyższać inflację. Rynek mieszkaniowy bardzo dobrze poradził sobie w realiach pandemicznych, a oczekiwane ożywienie gospodarki ma tylko utrwalić jego pozycję.
Umowy na wyłączność: plusy i minusy Umowa na wyłączność, a więc taka, w której jedyną osobą uprawnioną do zainicjowania transakcji jest agent biura nieruchomości, ma swoje ograniczenia, ale ma i bardzo poważne zalety, o których warto sobie przypomnieć, zanim podejmie się ostateczną decyzję co do zgody na taką formę współpracy z biurem.
Ograniczenia umów na wyłączność
Problemy z umową na wyłączność wynikają przede wszystkim z małej elastyczności obu stron, a więc biura i klienta. Jeśli ten ostatni narzuci wysoką cenę sprzedaży nieruchomości bez możliwości negocjacji, to skuteczność nawet najlepszego agenta będzie odgórnie ograniczona. Z drugiej strony, to, czy dojdzie do transakcji, zależy tylko od aktywności agenta. Jeśli nie znajdzie on klienta – do transakcji może nie dojść bardzo długo.
Taka umowa wymaga więc wzajemnego zaufania: agent musi zaufać klientowi, że ten nie będzie chciał ominąć umowy na wyłączność, a klient agentowi, że ten naprawdę przyłoży się do wykonania swojego zadania. Niestety tego zaufania często brakuje. W przypadku umów na wyłączność jest tak, że nawet oficjalnie konkurujące ze sobą biura, czasem podejmują cichą współpracę – wiedząc, kto dysponuje ofertami na wyłączność, kontaktują swoich klientów z agentami tych biur. W niektórych przypadkach jednak to nie działa – zdarzają się przecież agenci, którzy nie znoszą takie nieoficjalnej współpracy i wtedy sprzedający może być narażony na dłuższe czekanie.
Najpoważniejszym ograniczeniem umowy na wyłączność z punktu widzenia klienta biura nieruchomości jest jednak ograniczenie swobody działania. Traci się przy takiej formie współpracy możliwość samodzielnego poszukiwania nabywców (umowy przewidują za to odpowiednie kary), można więc odnieść wrażenie, że nie kontroluje się całej transakcji. To co prawda wrażenie mylne, ale jeśli przez jakiś czas agenci nie znajdą żadnego potencjalnego nabywcy, to sytuacja ta robi się odrobinę męcząca.
Zalety umów na wyłączność Podstawową zaletą umowy na wyłączność, jest – i to można powiedzieć brutalnie – pewność, że agent będzie chciał się taką ofertą zająć. Kiedy to samo ogłoszenie trafia do wielu biur, żaden agent nie chce zbyt dużo czasu i środków inwestować w jego promocję, ponieważ istnieje spora szansa, że nie on zarobi na transakcji. Oczywiście – to kwestia uczciwości biura, ale w przypadku umowy na wyłączność sprawa jest jasna. Nieruchomość sprzeda się na pewno przez dane biuro – im szybciej się to uda, tym szybciej agent zarobi, ma więc absolutną pewność, że czas zainwestowany w promocję oferty, zostanie mu wynagrodzony.
Niewątpliwie na plus trzeba też zaliczyć porządek. Tu już nie ma kłopotu z umawianiem oglądających przez kilku lub nawet kilkunastu agentów. Całą sprawę prowadzi jedno biuro, agentowi można (choć oczywiście nie trzeba, ale to pomaga) zostawić klucze i po prostu czekać na sygnał, że jest klient i można przystąpić do finalizacji transakcji. Nie trzeba pamiętać, kto jeszcze obsługuje ogłoszenie, nie trzeba martwić się, że potencjalni klienci zostaną wprowadzeni w błąd co do dostępności mieszkania – tym wszystkim zajmie się jedna osoba.
Po trzecie wreszcie jest jeszcze kwestia bardziej subiektywna, czyli prestiż. Nabywcy często chętniej pytają o oferty na wyłączność. Kojarzą je z wyjątkową obsługą, większym prestiżem, z ich strony też jest to zresztą wygodne. Dając ogłoszenie tylko do jednego biura, można więc paradoksalnie przyspieszyć sprzedaż nieruchomości i to bez obniżania jej ceny. W końcu będzie to oferta tylko w jednym miejscu – możliwość urwania czegoś z ceny będzie mniej prawdopodobna, niż wtedy, kiedy o prawo pośrednictwa walczy ze sobą parę biur. Podpisywać, czy nie Umowa na wyłączność nie jest idealna, ale ma tylko kilka wad, które zresztą najczęściej mają bardzo subiektywny charakter, a całkiem sporo obiektywnych zalet. Z punktu widzenia większości sprzedających umowa na wyłączność jest dobrym wyborem. Będzie tak szczególnie w przypadku nieruchomości wyjątkowych, kiedy podkreślenie prestiżu będzie miało większe znaczenie. Zwykle nie warto z góry odrzucać takiej propozycji ze strony biura, choć można oczywiście spróbować negocjacji co do
wysokości prowizji agenta, żeby taka transakcja opłaciła się jeszcze bardziej.
